[住宅ローン] 固定金利?変動金利?

こんにちは!

パパ猿です。

新築を建てる際に住宅ローンを借りると思いますが、ここで悩むことは借りる金額と金利の事だと思います。

今回は金利の種類とメリット・デメリットを書いていきます。

ユッキチ
ユッキチ

ちなみにパパ猿は金利の種類は何にしたの?

パパ猿
パパ猿

僕は固定金利で借りたよ。
だけど実際、変動金利の方が金利が低かったよ。

ユッキチ
ユッキチ

そうなんだね!
なぜ固定金利にしたのか、理由もまとめの部分で教えてね!

パパ猿
パパ猿

スクロールしていくと分かるよ(笑)

金利はその人その人の考え方があるので、一概に正解・不正解がないものです。なので、この記事や他の方が書いている記事をよく読んで、自分なりの答えを見つけてください。

1. 金利の種類

住宅ローンの金利は大きく分けて3種類あります。

・変動金利

・固定金利

・固定期間選択型金利

どれを選んだから絶対に得をするとか損をするとかはありません。各金利の特色とメリット・デメリットを抑えていきましょう!!

2. 変動金利

変動金利はその名の通り、借りている途中で金利が変動するタイプです。

一般的に金利は半年ごとに見直され、金融市場の「短期金融市場」の金利(短期金利)が動くと、連動して上下します。短期金利とは取引期間1年未満の金利のことで、具体的には銀行が最優良の企業に貸し付ける際の最優遇金利である短期プライムレートに連動します。

金利が上下したとしても、すぐに返済額も変動するわけではありません。返済額の見直しは5年に1度になります。金利見直し後に返済額が増加する場合は、前回の返済額の125%以内にすることが決まっています。これは安心できるポイントのひとつでありますね。

下の表は、変動金利の返済イメージです。

2.1 変動金利メリット

変動金利はなんといっても、金利の低さが1番のメリットです。

固定金利よりも低く、銀行にもよりますが1%を下回る金利で借りることが出来ます。

下の表は住宅ローンの金利の推移です。

表を見ていただくと一目瞭然ですが、変動金利が群を抜いて金利が低いですね。

ここ10年ほど変動金利の金利は動いておりません。なので、この状態が長く続きますと固定金利よりは、お得になります。

また、金利が下がれば元金の返済比率が上がるので、早めに返し終わる可能性があります。

2.2 変動金利デメリット

現状こんなにも安い金利にもデメリットがあります。

それは金利が上がった際に元金が減らなくなることです。

変動金利デメリット画像1

この返済イメージを見ていただくと分かりやすいと思います。半年ごとの利息の見直しで金利が上がると、元金部分(画像のピンクの部分)の割合が少なくなっていますよね。これにより、借入期間が終了しても、借入残高が残る場合があり、一括返済か再度ローンを組む事になってしまいます。

また、大幅に金利が上昇し利息が返済額を上回った場合は、返済しても元金が減らなくなり、返済額を超えた利息部分は未払利息として後に繰り延べて支払うことになります。

変動金利デメリット画像2

金利が上がりすぎると上の画像(変動金利デメリット画像2)の[D]のような最悪のパターンになります。

利息の部分が多すぎて元金がまるで減らず、未払利息まで残る状態です。ですが、この状態になることはあまり現実的ではありません。そこまで心配しなくてもいいと思いますが、ここまでのリスクがあるということだけ頭に入れておきましょう!

3.固定金利

固定金利はその名の通り、返済期間中金利が固定されるタイプです。

金利が固定されているので、返済額も変わりません。【フラット35】が代表的ですが、銀行が独自に固定型を扱っているケースも少なくありません。金利は10年国債の金利などを基準に決められます。

固定金利には種類が2パターンあります。全期間型と固定期間選択型です。

固定期間選択型は3年・5年・10年の期間(銀行によっては15年や20年の期間もあります。)を選択し、その間金利が固定されます。その期間が終わると、変動金利に移行するか、再度固定期間選択型を選ぶことになります。固定期間終了の時点で金利が上がっていれば返済額も上がり、変動型のような上昇率が125%以内というルールはありません。

固定金利を選択する方のほとんどが、固定期間選択型を選んでいます。

3.1 固定金利メリット

固定金利のメリットは、金利が変動しないので、返済額が変わらないことです。

固定期間選択型は全期間固定型より、金利が低いです。また、決められた期間内であれば金利の変動がなく、返済額も変わらないので安心ですね。

3.2 固定金利デメリット

固定金利のデメリットは、変動金利と比べて金利が高いことです。

全期間固定型の場合は、今ですと1%前半ぐらいの利率で借りれると思います。

固定期間選択型の場合は、1%を切っているものもあり低くなっています。

固定期間選択型場合は期間終了の時点で金利が上がっていれば、次回契約更新の際は返済額も上がります。変動金利のような上昇率が125%以内というルールはありません。金利が上がれば上がった分だけ返済額が高くなることに注意が必要です。

4. どの金利で借りるといいのか?

これは人それぞれの考え方があるので一概には言えませんが、一般的に言われている選び方を書いていきます。

変動金利は、手元にそれなりの資金があり、短い期間でお金を借りる方が、選ぶといいと思います。

金利が上昇するリスクがあり、変動金利デメリットの画像のDのようになると元金が減りません。このようなリスクが変動金利にはあるので、多少資金に余裕があるといいです。

また、10年や15年といった短い期間であれば、金利上昇のリスクが少ないので、金利の低い変動金利を選んだ方がいいと思います。

固定金利は、手元に資金があまりない人、若い方が選ぶといいと思います。

若い方が住宅ローンを組むと大体35年が多いと思います。長い期間のローンですと金利変動のリスクが高まります。リスクをなるべく負いたくなく、毎月の返済額を変えたくない場合は、固定金利がいいと思います。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか?

変動金利と固定金利の特徴・メリット・デメリットを書いてみました。

4.の項目で、金利の選び方の基準を書きましたが、あれはあくまで一般的に言われていることです。

実際、若い方も大勢が変動金利で借りています。僕が銀行にてローンの説明を聞きに行った際、そこの銀行では、変動金利が7割・固定金利が3割の比率だと言われました。

やはり1番金利が安いので魅力的ですし、毎月の返済額は家計に直結しますからね。

冒頭にも書きましたが、僕は期間選択固定金利で住宅ローンを組みました。

理由としては、変動金利の上昇した場合のリスクを背負いたくないということが1番でした。後は毎月の返済額が変わらず、元金の残高が分かりやすいということもポイントでした。(手元の資金が皆無なことは秘密です。笑)

住宅ローンの金利を選ぶときは、タイプごとの特徴やメリット・デメリットをよく理解したうえで、自分に合ったものを選ぶようにしてください!!

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